La propiedad horizontal es una entidad de naturaleza civil, sin ánimo de lucro[1] que se rige por la Ley 675 de 2001, y en lo no contemplado le es aplicable el Código Civil.
INTERÉS MORATORIO
El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 establece que el retardo[2] o incumplimiento en el pago de las expensas causa intereses moratorios, que equivalen a una y media veces el interés bancario corriente o uno inferior según la decisión de la asamblea general de copropietarios.
El interés bancario corriente es certificado mensualmente por la Superintendencia Financiera, se recomienda que mensualmente se consulten los boletines de prensa aquí.
La Superintendencia Financiera ha dispuesto de un simulador de conversión de tasa de interés de tasa efectiva anual en efectiva mensual o diaria y de tasa efectiva mensual a tasa efectiva anual, que puede consultar aquí
Consulte mensualmente con la Superfinanciera el interés bancario corriente para establecer la tasa del interés moratorio que debe aplicar ese mes o corroborar que la tasa fijada por el reglamento de propiedad horizontal no supere la tasa de usura.
En Colombia la usura es un delito que se encuentra tipificado en el artículo 305 del Código Penal[3].
En propiedad horizontal las expensas comunes ordinarias y extraordinarias causan intereses moratorios por el retardo en su pago.
APLICACIÓN DE PAGOS EFECTUADOS POR LOS DEUDORES MOROSOS
En propiedad horizontal cuando el propietario o residente incumple con el pago de sus obligaciones, se presenta entre el mismo acreedor-copropiedad- y el mismo deudor-propietario o residente- una concurrencia de deudas. Las cuotas de administración son independientes con una fecha de causación y de vencimiento diferentes.
¿Qué ocurre cuando el deudor realiza un pago que no alcanza a cubrir la totalidad de las deudas?
Debemos remitirnos al Código Civil a los artículos 1653, 1654 y 1655 que regula la imputación de los pagos así:
ARTICULO 1653. IMPUTACIÓN DEL PAGO A INTERESES. Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital.
Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen éstos pagados.
ARTICULO 1654. IMPUTACIÓN DEL PAGO DE VARIAS DEUDAS. Si hay diferentes deudas, puede el deudor imputar el pago a la que elija; pero sin el consentimiento del acreedor no podrá preferir la deuda no devengada a la que lo está; y si el deudor no imputa el pago de ninguna en particular, el acreedor podrá hacer la imputación en la carta de pago; y si el deudor lo acepta, no le será lícito reclamar después.
ARTICULO 1655. IMPUTACIÓN DEL PAGO A LA DEUDA DEVENGADA. Si ninguna de las partes ha imputado el pago, se preferirá la deuda que al tiempo del pago estaba devengada a la que no lo estaba; y no habiendo diferencia bajo este respecto, la deuda que el deudor eligiere.
Según la sentencia 05266-31-03-002-2020-00112-01 del 16 de mayo de 2023 del Tribunal Superior de Medellín M.P. Mario Alberto Gomez cuando el deudor realice algún pago se debe tener presente que:
“… al pagar, el deudor dirá qué deuda o deudas quiere pagar; de no hacer él la indicación, al acreedor le corresponde imputar el pago, y caso de no hacerlo al expedir el recibo, el derecho a la imputación vuelve al deudor, de no haber diferencia entre ellas; dentro de una misma deuda, primero se ha de atender intereses y luego el capital, y siendo varias las deudas, la ya devengada habrá de atenderse antes de la que no lo está aún”
El Concepto 2018-964 del Consejo Técnico de Contaduría Pública expresó que:
“En el Código Civil Colombiano en los artículo 1652 a 1654 hay referencias sobre la aplicación de los pagos, donde en términos generales se establece que en primer lugar los pagos se destinarán a cancelar los intereses y lo que sobre al capital, salvo que el acreedor (en este caso la propiedad horizontal) consienta que la totalidad del pago se abone a capital; además, cuando concurran al mismo tiempo varias deudas, será el deudor quien determine a qué deuda hace el aporte de capital, y si este no dice nada, el acreedor tendrá la facultad para aplicar los pagos a su conveniencia”
En otros términos:
1. Cada vez que un deudor realiza un pago le debe indicar a la administración de la copropiedad que obligaciones está cancelando.
2. Cuando el deudor no lo manifiesta, la administración de la copropiedad aplica los pagos según le parezca y entrega el recibo de caja al deudor.
3. El deudor con el recibo de caja podrá reclamar inmediatamente a la administración la decisión de la imputación que realizó.
4. Ante este conflicto entre el deudor y la administración de la copropiedad la legislación civil resuelve que el pago se aplica primero a los intereses moratorios y luego a capital, teniendo en cuenta la cuota vencida sobre la que no lo está.
5. Si el deudor al recibir el recibo de caja no hace ninguna manifestación se entenderá que acepta la aplicación de pagos y no podrá reclamar después.
6. Si hay un proceso judicial el juez de conocimiento al momento de realizar o revisar una liquidación de crédito aplica los abonos que efectúe el deudor primeramente a los intereses moratorios y lo restante a capital.
Es decisión de la administración de la copropiedad aplicar los pagos a la cuota de administración actual o corriente. Sin embargo, se aconseja que los pagos se apliquen a las deudas más antiguas. Recuerde que la deuda más antigua es de más difícil recaudo que la cuota de administración del mes presente. Es importante que revise que la asamblea general de copropietarios como acreedor autorice que se apliquen los pagos a las deudas no vencidas, prefiriéndolas sobre las vencidas, teniendo en cuenta que los ingresos hacen parte de los recursos patrimoniales de la copropiedad.
Finalmente, cuando el acreedor aplica los pagos a capital sin pagar los intereses, estos se pueden entender pagados[4].
Por otro lado, la aplicación de los pagos desconociendo el Código Civil puede causar un error en el valor real de la deuda.
[1] Art. 33 Ley 675 de 2001
[2] Hay retardo cuando el deudor no cumple con la obligación una vez se ha hecho exigible.
[3] Art. 305. Usura: El que reciba o cobre, directa o indirectamente, a cambio de préstamo de dinero o por concepto de venta de bienes o servicios a plazo, utilidad o ventaja que exceda en la mitad del interés bancario corriente que para el período correspondiente estén cobrando los bancos, según certificación de la Superintendencia Bancaria, cualquiera sea la forma utilizada para hacer constar la operación, ocultarla o disimularla.
[4] ARTÍCULO 2234. PRESUNCIÓN DEL PAGO DE INTERESES. Si se han estipulado intereses, y el mutuante ha dado carta de pago por el capital, sin reservar expresamente los intereses, se presumirán pagados.
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